La création d'une technique juridique pour les quartiers sur dalle : la division en volume
Au cours des années 70, de nombreux projets de quartiers sur dalle virent le jour en France. Ces ensembles urbains juxtaposent au sein de mêmes ensembles immobiliers différents types de programmes : équipements publics, habitations, commerces, bureaux, parkings publics comme privés, et espaces publics, voire parfois des réseaux de circulation. Le principe de la copropriété apparaissant alors inadapté à ce type d'urbanisme, notamment du fait de certaines incompatibilités entre espaces publics et privés au sein d'un même ensemble immobilier, les juristes durent développer de nouvelles règles juridiques de domanialité, avec la notion de propriétés de volumes immobiliers dans l’espace, limités sur le plan horizontal et sur le plan vertical.
Celle-ci permet l'imbrication de différentes fonctions urbaines publiques comme privées au sein d'un même ensemble immobilier, et donc de statuts juridiques différents, notamment au regard de la domanialité.
Le cas du quartier Mériadeck
Mais étrangement, probablement par l'antériorité de l'approbation du projet et de son financement (dès 1957) à la création de la technique de division en volume immobilier, le quartier Mériadeck est organisé selon le principe de copropriétés, régies par la loi de 1965.
Il en résulte de nombreuses difficultés d'organisation, de maintenance et d'entretien.
En effet, chaque immeuble du quartier est composé non seulement de la partie immergente de la dalle, mais également de la portion de cette dalle sur lequel il repose (souvent constituée de ses parkings, locaux techniques, mais également bureaux, commerces). Cette dalle piétonne correspond à une partie commune de la copropriété, et est grevée d’une servitude de passage public. Il en résulte que la dalle du quartier n'est autre qu'un assemblage de parties communes d'immeubles, dans un système extrêmement complexe de copropriétés.
L'esplanade Charles-de-Gaulle fut cependant exclue de ce système par un protocole d'accord de transfert de domanialité et de gestion en 1993.
Répartition de la dalle
Les copropriétés ne parvenant à gérer ou entretenir ces espaces communs laissés au passage du public, la ville et la CUB durent s'impliquer dans sa maintenance (l'article 7, alinéa 6 du cahier des charges de cession des terrains, stipule que "l’acquéreur devra entretenir tous ses ouvrages de façon permanente et à ses frais, de manière à maintenir le site dans un état satisfaisant et à ne pas nuire à la bonne tenue des propriétés voisines. Toutefois, l’acquéreur devra obligatoirement confier à la ville l’entretien des ouvrages et aménagements si celle-ci le demande").
La copropriété :
- La dalle : parties communes des copropriétés, de domanialité et de gestion privée.
En revanche, son infrastructure en béton armé ainsi que son revêtement jusqu’à l’étanchéité sont entretenus par la CUB.
La Ville de Bordeaux :
- Espaces ouverts au public : entretien (réparation des surface à la charge de la CUB).
- Les passerelles : le revêtement superficiel (le dallage et l’étanchéité) est propriété de la Ville de Bordeaux, qui en assure donc la gestion et l’entretien.
- Les garde-corps en béton : propriété de la Ville.
La CUB :
- Espaces ouverts au public : réparation des revêtements de surface (entretien à la charge de la Ville).
- La dalle : entretien du revêtement de la dalle jusqu’à l’étanchéité (mais est de domanialité et de gestion privée, il s'agit de parties communes).
- Les passerelles : l’infrastructure des passerelles en béton armé jusqu’à l’étanchéité est propriété de la CUB.
- Les garde-corps métalliques : propriété de la CUB.
Protocole d’accord de transfert de domanialité et de transfert de gestion du 10 décembre 1993.
En 1993, la CUB et la Ville décident de mettre en œuvre un protocole de transfert de domanialité et de gestion des dalles afin qu'elles entrent dans le domaine public de la Communauté Urbaine de Bordeaux. Ce protocole de transfert est signé le 10 décembre 1993.
Mais à l'exception du transfert à la Ville de Bordeaux de l'esplanade Charles-de-Gaulle, ce protocole n'a toujours pas été mis en application. Les situations juridiques et foncières du quartier n'ont donc pas été modifiées.
Ce résumer de la domanialité du quartier Mériadeck se base sur des études réalisées par l'a'ubra en 2007. Il est donc possible, outre les erreurs ou raccourcis un peu hâtifs que j'ai pu commettre pour rendre ces données facilement compréhensives, que la situation juridique du quartier ait évoluée. La chose est certes peu probable, mais il est nécessaire de le préciser.
La domanialité du quartier
Donnée primordiale de sa gestion et donc de son évolution, la domanialité du quartier Mériadeck, de par sa complexité et son caractère inadapté à sa nature, pose de nombreux problèmes et rend difficile toute intervention.
Le projet du quartier Mériadeck, initié dès les années 50, ne put en effet bénéficier des évolutions de la notion de propriété, qui apparurent à partir des années 1970, afin justement de pouvoir organiser et gérer des quartiers se rattachant à l'urbanisme sur dalle.
© 2011 m cisnal
